非法购买土地建房出售 两合同均被认定无效

admin

《土地管理法》明文规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。而总有人无视法律规定，暗地里交易，擅自与他人签订合同购买宅基地使用权并建起楼房，后又签订房屋买卖合同将房子私自卖给他人，法院根据法律规定认定两个合同均无效，并判决返还购房款168000元。近日，广西壮族自治区百色市靖西县人民法院审结了一起农村房屋买卖合同纠纷案件。　　1995年10月5日，被告黄女士及其胞弟向靖西县新靖镇环河村果考屯李某、林某购买一块宅基地，并签订了两份合同书，一份转让给黄女士，另一份转让给其胞弟，后黄女士在该宅基地建起一层楼房。2011年6月23日，原告农某与被告黄女士签订楼房买卖合同书，约定被告黄女士自愿将该房屋转让给原告，转让价格为168000元，交房期限为2011年12月底前。之后，原告如期交付了购房款。2012年1月3日下午，黄女士胞弟到该房屋争吵，声称对该房屋享有份额，认为其胞姐没有经过其同意就签订合同转让房屋，不发生法律效力。原告报警处置，警方调解无效后，其胞弟仍不断阻挠致使原告无法居住。经交涉，被告黄女士于2012年2月2日与原告补充签订了《楼房转让合同书》，在原合同的基础上增加了“该楼房连地皮属黄女士个人所有，任何其他家庭成员包括弟弟黄某，均对该房没有任何产权和股份，任何家庭成员及任何人进行争产都是违法” 的条款。2012年3月5日，原告向靖西县人民法院提起诉讼，请求判令二被告连带返还购房款168000元，并申请诉前财产保全，要求对黄女士的账号予以冻结并提供担保，该院于2012年2月28日作出裁定，对被告黄女士的账户存款予以冻结。
　　法院经审理后认为，被告黄女士与原告农某签订楼房买卖合同书，后又补充签订了楼房转让合同书，系当事人的真实意思表示，双方已形成了买卖合同关系。但被告黄女士及其胞弟向李某、林某购买一块旧宅基地，并各自签订了合同书，现两被告对该房屋尚有争议，该房也没有得到靖西县人民政府的确权。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”因此，二被告向李某、林某购买宅基地的民事行为是违反法律强制性规定，属于无效的民事行为，被告黄女士基于无效的宅基地买卖而与原告进行的房屋买卖合同亦应当然无效，故原告农某与被告黄女士签订的楼房转让合同是无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。而购房款全部是黄女士收取，其胞弟未收到一分购房款，故不负连带返还责任。
　　综合全案事实后，法院判决被告黄女士向原告农某返还购房款168000元，驳回农某的其他诉讼请求。